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百城库存连增17月,“余粮”太多非好事,楼市如何“因城施策”

    2020-11-27 来源:未知

原标题:百城库存连增17月,“余粮”太多非好事,楼市如何“因城施策”

百城库存连增17月,“余粮”太多非好事,楼市如何“因城施策”

近日,易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示,截至4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小幅增长。

百城库存连增17月,“余粮”太多非好事,楼市如何“因城施策”

俗话说,旧的不去,新的不来。这句话对楼市也是非常适用的,是非常现实的。如果库存房不能及时消化掉,就没有吸收新建房的空间,市场就会越来越低迷、越来越没有活力。反之,就能带来更多活力和希望。

连续17个月保持增长,不难看出,市场的活力是不够的。就算增长幅度较小,这么长时间运行在增长轨道上,也说明库存是在不断增加的。更重要的,按照有关方面披露的数据,这段时间内,开发商拿地的热情也并不高,土地市场的成交量也不大。那么,库存都是硬库存,而不是销售畅通中形成的库存。如果是销售畅通、甚至是活跃中形成的库存,是不令人担忧的,是会在市场交易的活跃中很快消化掉的。而这些硬库存,往往是伴随着市场交易活动低迷、交易不活跃而形成的,是对新建商品房形成强大阻力的。

如果说只是今年以来出现这样的现象,我们也能够归咎于疫情发生导致市场需求萎缩,一旦疫情全面控制,交易量能够恢复的话。连续17个月库存增加,可能就不只是疫情的问题,疫情只是加剧了库存增多,真正的原因,还在市场本身,是市场需求不足带来的。市场需求不足带来的库存,才是最值得关注的库存。

那么,为什么会出现市场需求不足的问题呢?显然也不是需求刚性不足,而是需求弹性不够,是在供需双方的利益权衡取舍中,购房者变得越来越理性,越来越慎重带来的。而这,恰恰是开发商最害怕的。因为,此前的市场,总体上是卖方市场,就算市场低迷的这些年,也是卖方市场。所以说是卖方市场,就在于市场是在开发商的紧紧控制下,房价一直维持上涨格局,而没有因为市场出现低迷就出现开发商主动降价的现象。同时,地方政府也在帮助开发商维持房价的高水平上涨。譬如有的地方出现政府干预开发商降价、不允许开发商降价售房等。

百城库存连增17月,“余粮”太多非好事,楼市如何“因城施策”

但是,去年下半年以来,市场格局出现了积极变化,开发商对市场的控制权逐步旁落,取而代之的是购房者的话语权增多,一些地方已经开始出现开发商被迫降价售房的现象。开发商则受制于资金问题,抗市场低迷能力越来越弱。尤其是今年以来,受疫情影响,相当一部分开发商已经无力支撑。加上海外融资之路也因为疫情受阻,国内融资环境有所改善,但也只是短暂好转,很快地又将陷入严控状态。所以,开发商真的快顶不住了。春节后的首批降价,就是以恒大等头部房企为主的网络销售降价,且降价幅度很大。

如此一来,库存矛盾也就显得越来越尖锐、越来越明显。因为,头部房企的销售情况,并没有实现可持续,紧接着,市场仍然处于低迷之中,房价涨幅也已经出现了明显收窄的现象。5月份开发商有促销的手段,但实际情况与预期目标相差较大,市场没有因为开发商促销而明显改善。更多情况下,购房者还是用等待观望来应对开发商的促销。言下之意,就是降价的幅度不够,没有达到购房的心理预期。有这样的购房者,对开发商来说,无疑是一次非常有力的考验,也是一次非常有力的心理比拼。

今年的政府工作报告,对房地产问题的表述是这样的,“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的‘定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康运行”。从内容上讲,明显比往年要少。但是,却紧紧抓住了“房住不炒”定位不放。也就是说,不管如何表达,房子是用来住、不是用来炒的都不会变,房子的“居住”属性也不会变。只要“居住”属性不变,那开发商指望通过炒房者来炒高房价的希望就会越来越渺茫,不降价促销,房子就会一直压在手中,导致房子的成本越来越高。

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所以,面对连续17个月库存增长,地方政府应当更加认清形势,开发商也要更加清楚政策的稳定了。政策越稳定,开发商的心理就越来越不稳定,市场也会越来越需要开发商来打破,而不是购房者打破。所以,地方政府将如何敦促开发商降价售房呢?因城施策,是否应当更多用到消化库存方面呢?库存不消化,新的商品房就进不来,地方指望通过房地产拉动经济增长就没有空间。

作者:谭浩俊

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